BOB扩内需战略拆解丨促进居住消费健康发展房地产市场将迎来哪些变化？

发布时间：2022-12-18 丨 浏览次数：

　　BOB12月14日，中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（简称《纲要》），坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，BOB是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择，是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。

　　在持续提升传统消费方面，《纲要》提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次中央发布的扩内需纲要，充分体现了后疫情时代对于内需或消费的极大重视，同时，扩内需也需要房地产的积极参与。

　　植信投资研究院资深研究员马泓指出，《纲要》中关于房地产的定位与二十大报告的提法一致，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。

　　“房地产内需的促进要基于一定位一制度的大框架下进行，即要在房住不炒、租购并举的制度下推进。唯有这样，对于住房或居住消费的支持才具有可持续性，也防范出现方向的偏差。”严跃进补充道。

　　《纲要》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，“房住不炒”是房地产长期坚持的行业定位，只有坚持“房住不炒”，才能真正意义上促进住房消费市场健康发展。

　　《纲要》明确，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

　　陈文静指出，支持合理自住需求、遏制投资投机需求，在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善，而针对投资投机需求的限制性政策或更加精细化。同时，强调“加强房地产市场预期引导”，当前房地产市场预期仍然不稳，供需两端市场信心不足，强化预期引导，或更有利于市场情绪修复。

　　马泓认为，《纲要》中提及的“居民合理自主需求”，就是刚性和改善性需求，未来这两部分住房需求将是住房政策主要的服务对象。一方面，流动人口和城市自然增长的新增人口将成为刚需的主要来源；另一方面，改善性住房需求也逐渐成为人民群众向往美好生活的诉求。

　　“重提三稳目标，意味着未来半年内房地产市场企稳回升的趋势更加明确，但房价大涨的情况依然不会出现，预计不同等级城市将轮动走稳回升。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

　　《纲要》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。同时，按照《规划纲要》，完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

　　《纲要》再次明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与二十大报告相关提法一致。

　　陈文静指出，近几年针对租赁市场的支持政策已经在全方位跟进，未来有望进一步完善，特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落地，长租房租购同权的相关政策亦有望实质性落地。

　　张波认为，保障房是解决新市民居住问题重要举措，明确提出以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。从保障的手段来看，共有产权和保租房是两个有力抓手，近几年保租房的供应量已经有了明显增加，BOB加之今年以来多渠道共建的方式，包括部分城市试点商品房转为保租房，都大大提高了保租房房源数量，有力保障了新市民的居住需求，更是推进公共服务同权化的基础。

　　马泓指出，2015年末中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场；2020年末中央经济工作会议明确要“解决好大城市住房突出问题”；住建部曾表示，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。毫无疑问，保障性租赁住房已经成为了保障居民住房需求的重要抓手，BOB相应的住房金融配套服务也在陆续跟进。

　　央行明确保障性住房租赁贷款不纳入商业银行贷款集中度考核指标，2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市，标志着保障房项目所涉及的“投融管退”形成闭环，为保障性租赁住房提供了有效金融工具支持。在过去若干年土拍过程中，部分城市的土地项目也加入了增加保障性住房建设的比例。未来，新型城镇化将推动区域性住房需求提升，住房供给也将提供更加多元化的选择，租赁住房比重将有望上升，更好地匹配和满足居民住房需求。

　　陈文静指出，住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业的快速发展过程中，公积金制度发挥着重要作用，但伴随着行业的不断发展，公积金运行过程中也存在不少亟待解决的问题，如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等，未来健全公积金制度，将更有利于发挥其住房保障、改善民生的职能。

　　此外《纲要》还提出，推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

　　“结合国内老龄化趋势不断增加以及年青群体的需求，BOB纲要还积极推动推进无障碍设施建设，以保障更多老年群体的居住安全性。同时结合数字化建设以及智能的不断升级，也将智能家电消费和数字家庭发展作为重点之一。这一方向未来预计会持续推进，同时结合科技发展以及人群需求的变化，不断推进完善和细化。”张波说。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次战略，再次强调了围绕潜在需求，打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系，降低消费的门槛和成本，才能释放消费的潜力，将潜力转化为能力。此外，还强调了存量房消费，比如无障碍、装饰装修、智能化，适应了老龄化时代，居民存量房升级换代和已进入楼市后的年轻人的新需求。总的来说，对于住房消费的内容，BOB落实了消费的基础性作用，强调供给侧改革，并把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。