BOB【回首2022】中国产业园区发展十大事件——by 亿翰产业研究院

发布时间：2023-09-05 丨 浏览次数：

　　BOB回首2022，产业园区市场发生了许多事件，这一年，在稳增长的诉求下，我国适度超前开展基础设施投资；这一年，工业用地政策门槛渐高，各地以提质增效为核心，开启规范化管理；这一年，多地重提“工业立市”，着力保障制造业发展空间；这一年，资本大力布局新经济不动产，黑石、康桥、摩根士丹利等争先入局；这一年，扩募“上新”齐上阵，公募REITs市场环境日趋成熟，市场规模取得快速突破；这一年，PRE-REITs基金组建积极开展，东久新宜、润城新产业等多家原始权益人积极布局产业园区Pre-REITs业务；这一年华夏幸福600340)、济高控股、中南高科等企业快速发展轻资产，园区轻资产模式盛行。产城观察复盘过去一年产业园区行业的热点新闻事件，总结出2022年中国产业园区发展十大事件，从这些事件中探寻过去一年产业园区的发展之路。

　　2022年以来，在稳增长的诉求下，我国适度超前开展基础设施投资，加快布局新型基础设施建设，有力支撑基础设施投资回升。这其中，地方政府专项债券作为重要推手发挥了其重要的作用，不但新增额度达到历史最高位且发行速度也达到历年最快，据财政部公开发布的数据，2022年全国地方政府新增专项债券发行规模已突破4万亿元大关，在稳增长诉求和政策指引下，2022年新增专项债发行明显前置，1-6 月全年额度已基本发完毕。

　　在专项债的发行带动下，一批重大基建项目加快推进。据机构测算，2022年新增专项债中超过六成投向基建领域，与2021年末相比上升3个百分点。同时，国家统计局发布的数据显示，2022年前10个月，基础设施投资同比增长8.7%，增速比前三季度加快0.1个百分点，连续6个月回升。

　　在稳增长诉求下，2023年专项债提前批额度也已于2022年11月下达，监管要求今年1月启动发行，上半年使用完毕。政策指引下，预计全年新增专项债额度或仍将继续保持高位，且发行节奏大概率维持前置态势，这将在一定程度上缓解片区综合开发项目的资金压力，为片区综合开发注入新动能。

　　2022年以来，各地对制造业的重视程度明显提升，继2005年之后，深圳再一次旗帜鲜明地喊出了“工业立市、制造强市”的口号，将制造业的重要性推向新高度；广州市也首次提及“坚持产业第一、制造业立市”；天津、武汉、长沙、合肥、常州、汕头、济南等城市都纷纷提出大力发展制造业。

　　为支持制造业发展，各地相继出台政策BOB，着力保障制造业发展空间。国家层面，自然资源部印发《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》，商务部等10部门发文着力解决国家级经开区、制造业发展所需资金、土地、人才等资源要素瓶颈制约；地方层面，杭州印发了《关于强化用地保障助推制造业高质量发展的实施意见》，明确了划定工业用地控制底线、强化工业用地保障、创新供地模式、完善创新型产业用地、加快低效工业整治、支持提高工业用地开发强度等6个方面18条具体举措，以助推全市制造业高质量发展；深圳则向“上”要空间，推出“工业上楼”计划，明确连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间。

　　受益于制造业的投资鼓励，众多中小制造业得以再谋发展，对园区空间的需求也将随之增强。

　　工业用地准入门槛渐高，部分地区向着市场化、理性化方向发展，为园区运营商留出一定发展空间

　　从工业用地政策来看，一方面，2022年工业用地准入门槛渐高，各地以提质增效为核心，规范化管理。

　　土地是工业发展的基本要素，用地低效、形态破旧、产业低端、亩均效益低，一度成为制约工业用地高质量发展的“拦路虎”。2022年，各地以提质增效为核心，升级工业用地供给方式，强化用地监管，提高工业用地效率，盘活存量、做优增量，破解发展的空间瓶颈。

　　具体来看，在升级供给方式方面，2022年初国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率，这也是首次在全国层面提出产业用地“标准地”。随后，成都、云南、山东、海南、天津、广东等多个省市积极推进“标准地改革”。在强化用地监管，各地积极探索全生命周期管理机制，广东省出台全国首部工业用地管理地方性法规；慈溪、义乌、金华等地相继出台工业用地全生命周期管理办法。

　　另一方面，部分城市向着更加市场化、理性化的方向发展。较为典型的一是上海浦东出台的《浦东新区推进特色产业园区高质量发展若干规定》，明确提出支持品牌化、专业化、国际化的各类园区开发运营主体或行业领先的社会资本参与园区发展工作。二是广州出台的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，提出制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房基本分割单元除幢、层外，再增加“间”，将“链主”企业、“专精特新”企业的产业用房纳入允许分割转让范围。这些政策为市场化运营主体留出了一定的发展空间。

　　新型产业用地方兴未艾BOB，各区域根据自身产业特点和发展情况构建新型产业用地政策

　　近年来，长三角、珠三角等城市已逐渐进入后工业化转型发展时期，快速发展的新兴产业对空间区位、载体形态及周边配套等需求方面均与传统工业区大相径庭。其科研用途比例更高，用地功能混合度也更高，继续立足严格划分二、三产业的用地规划已不满足现实需求，为有效保障城市产业转型升级和创新发展，各城市在传统工业用地的基础上，相继提出了“M0、M4、M9、M+、M创、M科、MX”等新型产业用地政策。

　　2022年，新型产业用地政策再升级，东莞发布M0新政，鼓励新型产业用地（M0） 项目高效开发、降低土地/用房贡献；广州南沙对2017年发布的《广州南沙新区(自贸片区)支持新兴产业园发展的用地管理意见》进行优化完善，提高了产业用地的比例，强化了分割销售的难度并增加供后监管的强度。这些措施将为企业创造更多机会，但在用地准入和供后监管方面更加严格，大大提高了土地出让过程中对企业的筛选要求。

　　近年来，随着国内产业转型升级、科技、互联网、电商等新经济快速发展，产业园区、物流园区及数据中心等产业载体的投资价值正逐步显现。过去一年，资管巨头纷纷将目光聚焦新经济不动产：

　　2022年2月，易商红木收购了集中在长三角地区的建有55万平方米的物流及工业资产组合，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地；

　　2022年4月，北京朗姿韩亚资产管理有限公司联合韩亚金融集团，共同投资东久新宜高标准物流设施；

　　2022年6月，摩根士丹利宣布收购长三角物流及工业资产包，包括位于南通、太仓、苏州和嘉兴近21万平方米的综合物流地产项目；

　　2022年8月，易商红木又以2.68亿元的价格，收购位于上海张江的生命科学研发产业园。该生命科学研发产业园前身为张江NEO，位于上海张江高科600895)技开发园区（张江药谷二期）；

　　2022年8月底，CBC康桥资本（HIP）还完成北京两个生物医药项目的投资，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于昌平中关村000931)生命科学园三期的“生命谷国际精准医学产业园”；

　　2022年10月24日，森瑶中国与高盛资产管理宣布，双方已共同成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目；

　　2022年11月1日，CBC HIP宣布购买了上海青浦工业园区一处用地，计划将该园区的83.76亩的土地开发成高规格的生命科学园，包括8个生产设施、2个研发办公室和其他配套设施；

　　2022年11月7日，普洛斯宣布普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集，资产管理规模达76亿元，投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米；

　　2022年11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台龙地，宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。

　　在我国产业转型升级的背景下，新经济不动产是符合未来经济发展特点的业态，增长空间较大，或将延续2022年的态势，成为2023不动产主力热点。

　　扩募 “上新”齐上阵，公募REITs市场环境日趋成熟，市场规模取得快速突破

　　自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年有余。经历了一年多的发展，国内REITs税收政策进一步完善，REITs扩募取得重大进展，产业园公募REITs迎来了多项突破，连爆多个“首单”

　　这一年，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号)文件发布，文件涉及REITs税收优惠等相关政策，支持基础设施公募REITs试点，当时被业内称为财政部和税务总局给REITs市场发的“过年红包”。这也是我国首次涉及REITs税收法律。

　　这一年，扩募有了实质性的进展，交易所《证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》发布。7月，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》。9月，首批5只REITs发布了扩募公告，扩募发行进入实质化阶段。

　　这一年，中国首个REITs指数正式发布，为衡量reits市场收益水平提供良好的参考基准。

　　这一年，首单民营公募REITs东久新经济REIT、首单特色园区公募REITs华夏和达高科REIT、首单民营物流园区REITs嘉实京东仓储基础设施REIT接连发行。与此同时，继12月26日嘉实京东仓储物流REIT获批后，12月29日中信建投601066)基金、中金基金、中航基金旗下各有一只公募REITs火速上报，底层资产包括海上风力发电厂、光伏发电以及软件产业园。

　　展望2023，国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志,在第七届“中国PPP论坛”上表示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期，希望到2023年年底，基础设施REITs发行能够超过60支，总发行规模超过2000亿元。这意味着，2023年公募REITs将延续常态化发行趋势，REITs基础资产池将不断扩大，整体市场空间有望进一步提升，未来3年至5年，万亿元级市场更值得期待。

　　PRE-REITs基金组建积极开展，东久新宜、润城新产业等多家原始权益人积极布局产业园区Pre-REITs业务

　　公募REITs落地后，Pre-REITs基金的组建也在积极开展。2022年8月，南京市在《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》中率先正式提出探索设立政府引导的基础设施领域REITs产业投资基金，重点开展存量基础设施项目并购重组和REITs试点，对刚投入运营的现金流较少但增长潜力较好的资产，可引入金融资本、产业资本和政府引导基金等资金，组建Pre-REITs基金，孵化成熟后发行REITs，实现各类资本的有序退出。

　　与此同时，2022年包括南山控股002314)、东久新宜、润城新产业等多家原始权益人及投资机构在内已积极布局产业园区的Pre-REITs业务。

　　2022年10月，中国人寿601628)和东久新宜合作发起的Pre-REIT基金完成签约，该基金投资标的为长三角区域智能制造产业园区，总投资规模近30亿元。

　　2022年12月，中金资本产业园Pre-REITs基金完成募集并设立，2022年末基金通过上海产交所完成首个产业园资产——广州黄埔区项目广州润慧科技园的投资交割工作。

　　2022年9月，由中联基金和南山控股联合发起设立的工业园并购基金，完成首个项目收购，该园区位于上海市宝山区，以标准厂房为主要业态。基金将对园区全面升级，围绕战略新兴产业打造优质产业载体，通过盘活存量资产为区域产业带来“新生力”，为基础设施公募REITs培育优质项目。

　　自公募REITs落地以来，在各项鼓励政策和措施下，国内REITs市场日趋成熟，但作为公募REITs底层资产的基础设施项目通常需要经历较长的培育与运营方能获得稳定、持续的现金流，此前基础设施资产难以成为公募REITs的合格资产。基于这个背景，Pre-REITs未来大有可为。

　　2022年轻资产模式盛行，以华夏幸福为代表的片区综合开发商、以济高控股为代表的政府平台公司及以中南高科为代表的二级园区开发商加速发展轻资产。

　　首先是片区综合开发商的典型企业华夏幸福全面转型轻资产运营服务商，以轻资产运作模式为政府提供融资、产业招商、综合运营与城市营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。截至目前，华夏幸福轻资产招商业务已累计签约7个项目，总投资超45亿元；其次是政府平台公司的典型代表济高控股入局，2022年6月，在南京江北新区落户首个园区运营轻资产项目；最后是二级园区开发商的典型代表中南高科旗下资产管理板块和招商集团相应成立了独立的业务品牌——“因大联科”和“灯塔瓴科”，以更好地承接存量市场的需求，输出中南高科在资产管理和产业招商方面的经验，服务全国产业载体。

　　截至目前，主流的产业地产商，大部分都已介入了轻资产运营。轻资产模式何以盛行？从外部环境看，随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到限制，近几年各地快速增加的存量园区，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需求，客观上为“轻资产”发展提供了条件。从企业自身来看，当产业地产企业到了一定规模之后，亟待增加盈利点，以轻资产的方式降低经营风险，以期解决园区企业在重资产拓展过程的问题。在这种情况下，“轻资产”运营一时间被推上风口浪尖，赛道上的选手越来越多，但真正做好轻资产绝非易事，其业务前景仍待市场验证。

　　园区存量时代，以往一些高周转销售型业务很难再持续，为此，企业不断创新发展，以提升自身竞争力。这其中，较为典型的便是联东，自2021年始，联东不断探索创新型业务，包括成立粤浦科技、投资镁伽机器人、战投撼地数科；2022年2月，联东集团投资了德诚资本、元生创投、九合创投3家风投旗下股权基金；2022年6月，联东又战略投资火石创造。这背后一方面是因为联东在一定程度上看到了行业的问题，认为标准厂房确实已经没有什么增量空间了，另一方面还是因为直接受到了同行的挤压。

　　产业地产赛道很窄，一个企业模式跑出来很容易被挤兑死。尤其是在目前的环境下，传统房地产越来越难做，大家越来越看重产业地产，也都看懂了联东模式，在这种模式可以被学习的情况下，联东的市场空间就会被挤压。所以联东做了很多创新，包括成立粤浦科技、城市产业顾问BOB、产业投资，大数据招商等，全面构筑护城河，形成自身的核心竞争力。战投撼地数科、火石创造都是通过大数据招商构筑自身“护城河”的举措。

　　除联东外，现在入局的均和等一系列企业其实都是带着自身独特IP、具备一定竞争门槛的企业，究其原因，还是因为产业地产赛道太窄，但现在涌入的企业太多，所以企业想要生存下去，就一定要做高竞争门槛。

　　随着土地资源日渐稀缺，产业用地政策日益收紧，产业园区高速发展的“增量时代”将提前并加速加快向增速下降的“存量时代”转变BOB。存量时代下，早期的旧工业园区，作为产业发展的空间载体，已无法满足现今企业的需求，现有产业园区突破自身存在的问题、向更高目标转型升级是发展的必然。在此背景下，各地政府纷纷出台相关政策，盘活存量园区资产。

　　国家层面，2022年5月25日，国务院办公厅正式出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》指出，要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，比如产业园区、仓储物流等。2022年7月1日，国家发改委发布了《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号），表示将从推荐的有吸引力、代表性强的盘活存量资产项目中，确定不少于30个项目进行试点示范BOB。

　　地方层面，2022年南京、河南、天津等省市相继出台关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施的通知，要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，如产业园区、仓储物流等。

　　与此同时，园区平台也在积极参与存量项目更新。2022年10月20日，漕河泾开发区总公司成功摘牌元创未来中心科研用地，该项目地块位于钦州北路以南、桂果路以东，为漕河泾开发区“北门户”，总用地面积约2.7万平方米，总建筑面积约15万平方米，总投资约35亿元。

　　存量资产盘活是大势所趋，产业园区作为全国各地存量资产中的重要一环，必将加快走向“存量运营”的时代，园区运营服务创新、资产管理将得到越来越高的关注度。